Mehr Sicherheit in der Immobilienbewertung

Wer sich eine Immobilie zulegen möchte, muss Preise vergleichen, um den Wert seines zukünftigen Grundstücks oder Hauses realistisch einschätzen zu können.

Professionelle Gutachter nutzen dafür das sogenannte Vergleichswertverfahren: Der Marktwert einer Immobilie wird aus tatsächlichen Kaufpreisen von weiteren Immobilien abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Zuschnitt und Gebäudezustand weitgehend mit dem betreffenden Wertermittlungsobjekt übereinstimmen.

Je mehr vergleichbare Käufe zur Bewertung herangezogen werden können, desto zutreffender ist das Ergebnis. Weil Grundstücke und Häuser aber sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist der Unsicherheitsfaktor bei der Immobilienbewertung groß und kann bisher nicht genau erfasst werden. Um diesen Unsicherheitsfaktor in Zukunft als weitere Information zum Bewertungsergebnis angeben zu können, entwickelt das Geodätische Institut der Leibniz Universität jetzt ein spezielles Verfahren dafür.

„Ziel ist es, dem Bewertungsergebnis eine Zahl hinzuzufügen, die besagt, wie gut das Ergebnis ermittelt ist“, erläutert Prof. Winrich Voß vom Geodätischen Institut. Das Projekt, das seit Januar 2011 läuft, wird für drei Jahre von der Deutschen Forschungsgemeinschaft (DFG) gefördert. Die zuverlässige Bestimmung von Immobilienwerten im jeweiligen Marktumfeld ist gesellschaftlich und wirtschaftlich äußerst entscheidend, weil Immobilienkrisen, wie jüngst in den USA oder in Spanien, Auswirkungen auf den gesamten Finanzsektor haben können. Unter der Leitung von Professor Voß (Flächen- und Immobilienmanagement) und Professor Hansjörg Kutterer (Geodätische Auswertemethoden) entsteht ein mathematisch-statistisches Modell, das die Marktwert-Unsicherheiten von Immobilien quantifiziert.

Dafür müssen zunächst die Unsicherheiten der Eingangsgrößen wie Lage, Miete, Alter und Ausstattung eines Hauses oder einer Wohnung erfasst werden. Die Wissenschaftler greifen dafür auf Marktdaten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen zurück. Folgende Fragen stehen im Mittelpunkt: Wo entstehen Unsicherheiten? Welcher Art sind sie, und wie beeinflussen sie die Kombination der Verkehrswerte? Zwei Methoden der Statistik, die Fuzzy-Theorie und das Bayes-Theorem, die einzeln und in Kombination eingesetzt werden, sollen es ermöglichen, die Unsicherheiten der Marktwerte zu berechnen. Die Kombination der Fuzzy-Bayes-Ansätze soll als innovative Methode in die Ermittlung von Verkehrswerten eingeführt werden. Die Angabe von Unsicherheitsmaßen der Bewertungsergebnisse kann die Markttransparenz erheblich erhöhen.

Die Beschäftigung mit dem Immobilienmarkt ist ein traditionelles Forschungsgebiet am Geodätischen Institut der Leibniz Universität. Bereits 1977 entwickelte der Honorarprofessor Werner Ziegenbein in seiner Dissertation die Voraussetzungen für den Einsatz der Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung und deren EDV-gestützte Umsetzung in der Praxis. Dem folgten weitere wissenschaftliche Arbeiten in dem Bereich. Auf dieser Basis arbeiten bis heute viele Gutachterausschüsse bei der Auswertung der Kaufpreise von Immobilien und der Analyse von Marktbewegungen.

Hinweis an die Redaktion:
Für weitere Informationen steht Ihnen Prof. Winrich Voß vom Geodätischen Institut unter Telefon +49 511 762 19927 oder per E-Mail unter voss@gih.uni-hannover.de gern zur Verfügung.