Immobilien gerecht besteuern: An-Institut der RUB erprobt neues Verfahren

Ein gerechtes Verfahren, Immobilien zu besteuern, hat das Forschungsinstitut InWIS an der Ruhr-Universität Bochum entwickelt. Die Forscher um Prof. Dr. Volker Eichener haben es bereits in der Praxis erprobt. Ihr Fazit: Das Verfahren erfüllt alle Anforderungen an die verfassungskonforme Bewertung von Immobilien, wie sie das Bundesverfassungsgericht in seinem gestrigen Urteil verlangt. Demnach muss der Gesetzgeber bis zum Ende des nächsten Jahres das Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes von ererbten Immobilien neu regeln.

Fundierte Ertragsprognose

Und so funktioniert das Bochumer Verfahren: Ermittelt wird der Verkehrswert einer Immobilie nicht aufgrund von Daten, die aus der Vergangenheit stammen, sondern anhand der Erträge, die in Zukunft zu erwarten sind. Dabei schätzen die Forscher die Marktentwicklung (Mietniveau und Leerstandsrisiko) mit Hilfe einer Bevölkerungs- und Haushaltsprognose ab und kommen so zu einer Ertragsprognose. „Dabei handelt es sich keineswegs um reine Theorie“, sagt Prof. Eichener. „In konkreten Anwendungsfällen haben sowohl Käufer als auch Verkäufer den so ermittelten Ertragswert als realistisch angesehen und den Kaufpreis entsprechend vereinbart.“

Böse Überraschung

„Insbesondere der demographische Wandel führt dazu, dass in vielen Wohnungsmarktregionen die Nachfrage nach Wohnungen zurückgeht und Leerstände die Mieterträge drücken“, so Prof. Eichener. Betroffene Immobilien verlieren in solchen Situationen dramatisch an Wert und sind dann kaum noch veräußerbar. Dies ist für die Erben dann oft eine böse Überraschung, die mit erheblichen sozialen Härten einhergehen kann. Eichener: „Man erbt ein altes Mietshaus, zahlt dann noch Erbschaftssteuer aufgrund eines fiktiven Verkehrswerts und hat am Ende noch die Abrisskosten zu tragen.“

Marktentwicklung realistisch abbilden

Die Forscher von InWIS kommen zu dem Schluss, dass der demographische Wandel nicht länger ignoriert werden dürfe. „Jetzt ist der Gesetzgeber gefordert, nicht schon wieder Murks zu machen, sondern ein wissenschaftlich gestütztes Wertermittlungsverfahren zu regeln, das die Marktentwicklung realistisch abbildet. Sonst ist mit einer Prozesslawine zu rechnen“, sagt Prof. Eichener. Ziel müsse vielmehr sein, bei der Bemessung der Erbschaftssteuer Ungerechtigkeiten und soziale Härten zu vermeiden.

Gegen Zufall und Willkür

Das Bundesverfassungsgericht hatte in seinem Urteil vom 31.1.2007 kritisiert, dass das gegenwärtig geregelte Verfahren zur Ermittlung der Immobilienwerte zu „zufälligen und willkürlichen“ Ergebnissen führe, wenn die so ermittelten Werte in einer Bandbreite von 20 bis über 100 Prozent des tatsächlichen Marktwerts liegen. In „nicht seltenen Fällen“, so das Gericht, würde den Erben auch eine überhöhte Steuer abverlangt. Bis jetzt werden Immobilienwerte ermittelt, indem man den Jahresmietertrag mit einem pauschalen Vervielfältiger multipliziert und Altersabschläge abzieht. Dieses Verfahren wird den tatsächlichen Entwicklungen an den Immobilienmärkten nicht mehr gerecht.

Weitere Informationen

Prof. Dr. Volker Eichener, Wissenschaftlicher Leiter von InWIS – Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung, An-Institut der RUB, Tel. 0171/6956550, Internet: http://www.inwis.de