Abwärtstrend im Wohnungsbau setzt sich auch 2002 fort

LBS-Analyse: Baugenehmigungen sinken unter die 300.000-Marke – Zinsen und Preise weiterhin niedrig

Erstmals seit der Wiedervereinigung fällt in diesem Jahr die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen unter die Marke von 300.000. Der inzwischen seit sieben Jahren anhaltende Abwärtstrend ist nach einer Analyse der Landesbausparkassen damit aber noch nicht zu Ende. Nach 290.000 Genehmigungen im laufenden Jahr rechnen die Immobilienmarkt-Experten für das Jahr 2002 mit einem weiteren Rückgang um gut 10 Prozent auf 260.000 Wohneinheiten. Ähnlich wie in den 80er Jahren, als ein zu starker Einbruch im westdeutschen Wohnungsbau eine jahrelange Wohnungsnot-Debatte auslöste, sei es auch in der jetzigen Situation nur eine Frage der Zeit, bis es zu Engpässen kommt, sagte LBS-Verbandsdirektor Dr. Hartwig Hamm heute vor der Presse in Berlin. Lediglich die aktuelle Wirtschaftsschwäche halte die Nachfrage noch niedrig und gebe dem Wohnungsmarkt eine kurze Verschnaufpause.

Nach Einschätzung aller Fachleute hat die Bundesrepublik mindestens bis 2010 einen jährlichen Neubau-Bedarf von 350.000 bis 400.000 Wohneinheiten. Die aktuellen Baugenehmigungszahlen zeigen, so der LBS-Verbandsdirektor, dass sich der Wohnungsbau immer weiter von dieser „Normallinie“ entfernt. Im laufenden Jahr dürften in Westdeutschland nur rund 240.000 Baugenehmigungen registriert werden, ein Minus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und zugleich das schlechteste Ergebnis seit 1988. Ostdeutschland muss mit 50.000 Baugenehmigungen sogar einen weiteren Rückgang um über 20 Prozent hinnehmen.

Zu dieser Entwicklung trägt überwiegend der Einbruch beim Mehrfamilienhausbau bei. Allerdings, so Hamm weiter, ist von der Abwärtsspirale nun eindeutig auch der letzte verbliebene Hoffnungsträger im Wohnungsbau erfasst: der Einfamilienhausbau. Mit 110.000 Objekten werden in diesem Jahr nur noch wenig mehr Genehmigungen erteilt als Mitte der 90er Jahre, vor Beginn des Eigenheim-Booms.

Für 2002 rechnen die Immobilien-Experten noch mit keiner Besserung. Das LBS-Immobilienbarometer, ein Prognoseinstrument der Landesbausparkassen auf Basis einer Befragung von rund 600 Marktteilnehmern, signalisiert weder im Eigenheim- noch im Geschosswohnungs-Sektor eine durchgreifende Wende, so Hamm. Das Genehmigungsresultat bei Einfamilienhäusern sinkt laut LBS-Prognose in Westdeutschland auf 100.000 Objekte. In Ostdeutschland kommen nur noch 25.000 Einfamilienhäuser in die konkrete Planung, nach 27.000 im laufenden Jahr. Im Mehrfamilienhausbau halten sich die Investoren noch mehr zurück. Für 2002 gehen die Experten von einem weiteren Rückgang der Genehmigungen aus. Und zwar von 83.000 (West: 73.000, Ost: 10.000) in 2001 auf dann 74.000 Wohnungen (West: 65.000, Ost: 9.000).

Der Schwerpunkt der Wohnungsbautätigkeit liegt damit eindeutig bei den Eigenheimen. Dies, so Hamm, sei keine zufällige Momentaufnahme, sondern gibt die Struktur wieder, wie sie auch künftig vorherrschen wird. Ein Großteil der Nachfrage werde sich – so auch die Meinung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung – auf den Ein- und Zweifamilienhausbau konzentrieren. Hier habe die Bundesrepublik den stärksten Nachholbedarf. Die nachrückenden Generationen bevorzugen das ebenerdige Wohnen, finden aber kein ausreichendes Angebot vor.

Zur weiteren Marktentwicklung sagte Hamm, angesichts des niedrigen Genehmigungsniveaus stelle sich nicht die Frage, ob die Bautätigkeit wieder anspringt, sondern nur noch, wann sie es tut. Es sei eine alte Erfahrung, dass mit steigenden Einkommen und wachsender Beschäftigung die Nachfrage nach größeren Wohnflächen und qualitativ besserem Wohnen zunimmt. Auch die übrigen Rahmenbedingungen seien ausgesprochen günstig: Sowohl Zinsen als auch Baupreise bewegen sich auf niedrigem Niveau. Die aktuelle Konjunkturschwäche könne den Markt deshalb allenfalls vorübergehend ruhig halten. Doch diese Ruhe sei trügerisch. Sind neue Knappheiten mit den üblichen Begleiterscheinungen wie schmerzliche Preis- und Mietsteigerungen und Warteschlangen von Wohnungssuchenden erst einmal da, dauere es immer mehrere Jahre, bis das Angebot wieder ausgeweitet werden kann.